Non è sempre facile rispondere a questa domanda semplicemente perchè alla base delle leggi di mercato c’è la famosa relazione tra Valore e Prezzo. Essi sono due elementi disgiunti fra di loro, infatti il Valore può considerarsi ciò che un determinato soggetto attribuisce in base alle sue motivazioni, quindi è INTERPRETABILE e non definito. Da qui si può capire che, per ogni immobile, avremmo il Valore del Venditore, il Valore dell’Acquirente, il Valore dell’Agente Immobiliare, il Valore del Vicino di casa, ecc. Tutti questi Valori, però, si possono racchiudere in un range che io definisco Valore di Mercato ossia il più PROBABILE prezzo realizzabile in base alla comparazione con gli immobili simili di zona (Analisi Comparativa di Mercato). Anche questo dato, però, non potrà mai essere certo perchè non tiene conto delle motivazioni e tempistiche dell’Acquirente il quale, al momento dell’incarico di vendita, ancora non esiste. Il Prezzo Finale quindi è il risultato di quello che il mercato immobilare ci dice soltanto alla fine del lavoro svolto del Consulente Immobilare.
L'Analisi Comparativa di Mercato è uno strumento molto efficace per capire l’andamento del Mercato Immobiliare nella zona relativi all’Immobile in vendita e per stabilire il più PROBABILE prezzo realizzabile dello stesso. Questo strumento è utile sia per il cliente venditore, sia per il cliente acquirente.
Come dicevo sopra, quando si parla di valutare una Casa o un
appartamento in vendita o per l'acquisto, non è sempre facile
dare una stima precisa. Troppi sono i fattori che ne determinano
il Prezzo finale il quale è sempre molto diverso dal Valore che
il Venditore o l'Acquirente immaginano. Non a caso “Quanto vale
una casa?” è la domanda che io stesso mi pongo più volte al
giorno. Consapevole che non esiste nessuno che possa rispondere
con certezza a questa domanda ho deciso di adottare un approccio
più scientifico e completo per rispondere alla domanda. Per far
ciò bisogna però avere molti dati attendibili su cui lavorare.
Dove posso trovare questi dati? Fortunatamente la tecnologia è
molto più utile di quanto sembra, Internet è ormai la fonte in
assoluto migliore per ricercare le informazioni di qualsiasi
genere. Si riescono ad ottenere la maggior parte delle
informazioni utili sia per chi cerca Casa sia per chi vende Casa
navigando sul web in modo intelligente.
Come funziona? Dopo aver visitato l'immobile da analizzare e
preparata una scheda generale che ne riassume i pregi e i
difetti, si procede in questo modo:
VANTAGGI:
Se cerco casa si può capire con molta precisione se si sta
acquistando un Immobile ad un prezzo ragionevole per la
zona/tipologia, se vendo casa si può capire se ha senso impegnarsi
nella vendita di casa mia limitando facili ed inattese illusioni
nonché risparmiando notevole tempo e stress. Inoltre il numero
elevato di immobili analizzati aiuta la precisione del metodo, tra
questi fattori viene sfruttata l'eventuale esperienza delle altre
agenzia nel prendere incarichi a prezzi di mercato.
La mia Analisi Comparativa di Mercato è gratuita per ogni incarico di vendita o di ricerca portato a conclusione, a pagamento (160 euro IVA fatturati) in tutti gli altri casi.
Anche qui non si può stabilire a priori quale sia la prassi migliore perchè dipende molto da soggetto a soggetto e dalle proprie motivazioni/disponibilità economiche. Ovviamente sia nel caso prima compro casa sia nel caso prima vendo casa ci saranno pro e contro. Nel caso “prima vendo casa poi compro casa”, ad esempio, i vantaggi possono essere quelli di avere un capitale certo poichè si è già effettuata la vendita, di tenersi un periodo di tempo per cercare la nuova casa; gli svantaggi invece possono essere rischiare di affrettare troppo i tempi di ricerca perchè già abbiamo venduto o avere meno potere di trattativa nei confronti del nuovo venditore per la paura di rimanere senza casa. Nel caso “prima compro casa e poi vendo casa”, invece, tra i vantaggi ci sono sicuramente una maggior tranquillità nella fase di vendita poichè si è già acquistato, la sicurezza di non rimanere a piedi e un potere maggiore di trattativa durante la fase di vendita. Di contro però c’è un esborso molto maggiore di denaro poichè si possiedono due case (la tassazione è maggiore) e soprattutto risulta fondamentale avere già una disponibilità economica consistente per comprare la casa nuova non avendo venduto quella vecchia. Come vedete le possibilità sono variegate. Far capire quindi al cliente di essere un Venditore o un Acquirente è fondamentale sia per lui stesso, sia per il Consulente Immobiliare, al fine di evitare di far perdere al cliente tempo e soprattutto soldi.
Quelle Agenzie Immobiliari che vi trasmettono fiducia grazie soprattutto ad una struttura ben organizzata per la vendita di casa tua; Quelle Agenzie Immobiliari che non nascondono nulla, che collaborano coi colleghi, che vi dimostrano coi fatti tutto ciò che vi dicono a parole ovvero quello che andaranno a fare per voi; Quelle Agenzie Immobiliari che cercano di sedersi e discutere dei problemi e dei dettagli insieme a voi, quelle che non vi fanno perdere tempo, quelle puntuali e quelle che si ricordano sempre di voi; Quelle Agenzie Immobiliari che non lavorano gratis, perchè un servizio di qualità richiede sempre investimenti di qualità.
L’Iscrizione al Ruolo è il fondamentale requisito (Legge 39 del Febbraio 1989) per svolgere questa attività, altrimenti si rischia di imbattersi in uno dei tanti personaggi che prova a vendere una casa senza nemmeno il diritto di chiedere una provvigione. Oltre a questo serve una competenza completa in ambito delle compravendite che si affina con l’esperienza, una stretta cerchia di collaboratori in settori riguardanti il mondo delle case e del marketing, un’organizzazione ben strutturata ed una buona predisposizione a rapportarsi con le persone, con i colleghi e con i professionisti con cui egli collabora.
Questa è una decisione che va presa immediatamente per evitare in futuro parecchie grane sia legali (riconoscimenti di rimborso spese alle agenzie coinvolte) sia personali (la casa diventa il pettegolezzo del quartiere). Sconsiglio quindi sempre di affidare l’incarico a tante agenzie primo perchè si corre il rischio di trovare più prezzi delle stessa casa, secondo perchè c’è il rischio che lo stesso cliente veda la casa con più agenzie, terzo perchè si crea un clima di competizione tra le agenzie immobiliari e non di collaborazione. Il mio consiglio è quello di scegliere l’Agenzia Immobilare che vi sembra più seria e provare soltanto con lei per un periodo di tempo adeguato, poi scaduto il mandato, in base ha come ha lavorato, potete sempre eventualmente cambiarla.
C’è sempre timore nella parola Esclusiva da parte del cliente
Venditore perchè questo vincolo potrebbe far sembrare di
escludere la possibilità che altre agenzie possano avere il
cliente giusto. Questo è vero solo nel caso in cui l’agenzia
immobiliare a cui si è affidata la vendita della propria casa
NON collabora con le altre agenzie della zona. Nel mio caso,
invece, collaborando con TUTTE le Agenzie Immobiliari di zona e
della città, il termine Esclusiva si ridemsiona e diventa uno
strumento molto efficace per velocizzare i tempi di vendita.
La mia Esclusiva, quindi, significa affidare il mandato
e la gestione del marketing di casa tua esclusivamente al
sottoscritto, lasciando però la possibilità di acquisto agli
eventuali clienti dei colleghi.
Sarò quindi io in prima persona, in quanto UNICO
REFERENTE, a proporre ai colleghi l’immobile, i quali, se
interessati, torneranno da me per fissare eventuali colloqui di
qualificazione o appuntamenti in visita con i loro clienti.
L’Open House (Visita libera senza appuntamento) è una tecnica di vendita avanzata importata dagli Stati Uniti ed utilizzata con molto successo in Italia dall’Agenzia Immbiliare Re/Max con cui ho avuto modo di lavorare per tre anni. Nella pratica si tratta di un evento creato appositamente per promuovere la vendita di casa tua preceduto e seguito da una serie di operazioni di marketing ad hoc al fine di rendere l’immobile più visibile nel minor tempo possibile. I potenziali acquirenti ed i colleghi agenti immobiliari coi loro potenziali clienti, saranno invitati a visionare l’appartamento in vendita proprio il giorno dell’Open House il quale sarà visibile in anteprima per due o tre ore. Numerosi sono i vantaggi per chi vende casa, dalla creazione di un interesse comune per la novità di mercato, al risparmio di tempo, ad un riscontro immediato della potenzialità di vendita dell’immobile nel Mercato Immobiliare.
Cerco di rispondere dando qualche consiglio anche a chi vuole
provare a vendere privatamente la propria casa. Il primo
approccio è quello di studiare bene la situazione senza fare
cose a caso solo per il gusto di provare, altrimenti si rischia
di innervorsirsi perdendo un sacco di tempo e pazienza. In
questa prima fase bisogna trovare i difetti e pregi della
propria casa immaginandosi se stessi al momento dell’acquisto ed
immaginandosi altresì la tipologia di acquirente a cui essa può
potenzialmente rivolgersi nel periodo attuale di mercato.
Successivamente si passano a valutare i pro e i contro della
zona in cui l’appartamento è ubicato cercando di analizzare
tutti i possibili servizi e la raggiungibilità con ogni
tipologia di mezzi. Fatto ciò si può iniziare a pensare al
Valore da attribuire alla casa che, ovviamente, più sarà in
linea coi Valori degli immobili simili in zona più sarà
probabile trovare il giusto acquirente. Utile quindi è fare una
ricerca di mercato per confrontare il proprio Valore con quello
degli altri Venditori e capire quanto potenziale la tua casa ha
in questo Mercato.
Solo a questo punto si può iniziare a pensare seriamente a quale
forma di pubblicità scegliere. L’ideale sarebbe internet quindi
provare a rivolgersi a quei portali gratuiti quali Bakeca.i,
Subito.it, Secondamano.it che lasciano inserire annunci senza
chiedere somme di denaro i quali però saranno visti soltanto da
una piccola minoranza di clienti e da una maggioranza di agenzie
immobiliari.
Passando invece alle altre forme di marketing, sarebbe meglio
utilizzarne il più possibile ma, se sono un privato, è difficile
trovare il tempo o fondi necessari per prendere accordi con gli
altri portali immobilari a pagamento, andare ogni settimana alla
sede del giornale o della rivista specializzata, creare stampare
e distribuire 5000 o più volantini in città, ottenere la
collaborazione di tutte le agenzie immobiliari della città,
preparare e stampare parecchie schede complete dell’immobile,
fare una visita al catasto per avere i documenti aggiornati,
ecc. Qui la valutazione è molto soggettiva, provate a scegliere
quello che per voi è il metodo più eficace in base al vostro
tempo libero e budget economico.
Quando si decide di vendere casa privatamente si va incontro a
vantaggi e svantaggi.
Tra gli svantaggi il rischio principale è quello di incorrere
una perdita eccessiva di tempo causata principalmente dalla
mancanza di organizzazione, di soldi da investire, di una rete i
contatti qualificata, poca competenza tecnica nel settore.
Secondariamente si richia di ottenere l’effetto opposto a quello
desiderato ovvero allontanare i clienti ed attirare solo agenti
immobiliari, di ricevere clienti curiosi e non qualificati, di
non essere lucidi durante la trattativa di vendita poichè
emozionalmente coinvolti. Inoltre non si possono usufruire di
quei canali di marketing efficaci col risultato di una scarsa
visibilità nel Mercato Immobiliare.
Tra i vantaggi sicuramente c’è il non dover pagare la
mediazione.
La miglior forma di pubblicità è sicuramente quella che consente di avere la massima visibilità per l’appartamento in vendita all’interno del target di clientela studiato ad hoc durante la fase di individuazione del profilo del cliente acquirente. Dati alla mano, al giorno d’oggi, più del 50% degli acquirenti qualificati si trovano in rete, il resto coi metodi classici ovvero inserzioni, cartellonistica, volantinaggio, passaparola. Ecco spiegato il numero elevato dei miei servizi e la loro diversificazione. Sono consapevolo che avere una struttura ben organizzata alla base sia il metodo migliore per ottenere un eccellente filtro ed offrire alla tua casa la massima visibilità.
Per Qualificazione del cliente intendo quel processo selettivo tramite il quale, attraverso una serie di incontri in ufficio o in casa del venditore/acquirente, il cliente viene preparato ad affrontare in tutta tranquillità questa importante scelta di vita. La Qualificazione è quindi un filtro necessario per accelerare il processo di vendita o di acquisto di casa tua.
Ogni agenzia immobliare ha la sua strategia, a volte questa comprende nel non chiedere provvigioni al Venditore essendo sicuri di prenderla solo dalla parte acquirente. Ma questo significa in primo luogo chiudere le porte a tutti i colleghi ed ai loro potenziali acquirenti non collaborando ed in secondo luogo rischiare di impegnarsi meno poichè non si ha la possibilità di investire troppi soldi per il proprio immobile con un marketing adeguato visto che il rischio di non trovare l’acquirente resta comunque sempre alto. Vorrei ricordare che il Mediatore per Legge ha diritto alla mediazione in caso di suo intervento per la conclusione della compravendita. La somma è stabilita come una libera pattuizione delle parti e, in caso di controversia, è fissata per usi e consuetudini al 3% da parte venditrice e al 3% da parte acquirente.
I mutui vincolati sono semplicemente degli ostacoli alla vendita di un immobile perchè danneggiano il venditore che, una volta accettata, non avrebbe più la possibilità di valutare altre proposte magari più favorevoli fino a quando l’approvazione del mutuo, con eliminazione del vincolo, non sia stata ottenuta. Per questi motivi io sconsiglio sempre al Venditore di accettarla ma di certo non impedisco al potenziale acquirente di proporla. La Qualificazione dell’acquirente serve proprio ad evitare situazioni di questo tipo a vantaggio di entrambe le parti.
Dopo il boom dell’Immobiliare nel periodo 2007 e il successivo crollo economico del 2008/2009/2010 causato principalmente dalla bolla dei mutui facili, sembra che pian piano il Mercato e le compravendite stiano pian piano riprendendosi. Molte Agenzie Immobiliari hanno chiuso bottega in questo periodo, si sono salvate soltanto quelle meglio organizzate e con una struttura di clienti consolidata alle spalle.
L’investimento in un Immobile da locare è sicuramente uno dei più redditizzi in circolazione. Se non si dispone di un grosso capitale si può sempre optare per l’acquisto di un box o di un posto auto in zone strategiche sempre da poter affittare oppure un investimento in immobili occupati o in nuda proprietà. Inoltre è sempre utile controllare cosa ci propongono le aste giudiziarie immobiliari in cui, spesso, è facile trovare offerte immobiliari molto interessanti o appartamenti a prezzi molto bassi.
Imposte Variabili (Imposta di Registro) e Imposte Fisse (Ipotecaria e Catastale):
Notaio: la parcella del notaio è variabile, ogni atto mediamente può costare introno ai 2000/3000 Euro.
Chi compra una prima casa (quindi non possiede altri immobili ad uso residenziale) ha diritto a delle agevolazioni fiscali Sia sull’acquisto sia sul riacquisto. Agevolazioni sull’acquisto: L’Imposta di Registro è calcolata al 3%, quelle Ipotecaria e Catastale in misura fissa a 168 euro cadauna. Agevolazioni sul riacquisto: se un privato vende la sua prima casa ha il diritto ad un Credito di Imposta sull’Imposta di Registro nel caso acquistasse una nuova casa entro un anno dalla vendita della vecchia. Il credito non deve essere superiore all’ammontare della vecchia Imposta di Registro.
La prima fase, trascurata dalla maggiorparte delle Agenzie
Immobiliari soprattutto per mancanza di organizzazione, è la
Qualificazione del Cliente Acquirente. In questo modo si può capire
se il cliente è pronto per vedere l’Immobile o se è ancora in una
fase di indecisione. Dopo la visita, se l’appartamento in vendita è
piaciuto, si passa alla compilazione di una Proposta d’Acquisto che
deve contenere un assegno intestato al Venditore come garanzia e
anticipo della Caparra Confirmatoria da versare al Compromesso (o
Contratto Preliminare). La proposta sarà subito discussa col
Venditore e sarà data all’Acquirente, nel più breve tempo possibile,
una risposta.
In caso di proposta accettata si passa alla stesura del Contratto
Preliminare (o Compromesso) in ufficio o, se richiesto, dal Notaio.
Qui verrà versato al Venditore il residuo della Caparra
Confirmatoria e saranno definiti i vari accordi della compravendita
nonchè saldata la provvigione all’Agente Immobiliare. L’ultima fase
è quella del Rogito Notarile in cui la proprietà viene interamente
trasferita e le chiavi consegnate.
Con questa Faq vorrei riassumere i punti focali di questa nuova
Imposta in modo che possa rimanervi una mini guida per i futuri
adempimenti.
Cosa è l'IMU: Imposta Municipale Unica introdotta dall'art. 8, 9 e
14 del D.Lgs.n°23 del 2011 e applicata al 1 Gennaio 2012 con l’art.
13 del D.L.n°201 6 Dicembre 2011 per tutti i comuni del territorio
nazionale fino al 2014.
Chi deve pagarla: I soggetti passivi sono i
proprietari di
immobili di tutte le categoria catastali
(A, B, C e D),
i proprietari di terreni agricoli ed aree edificabili, i
proprietari di beni strumentali o di pertinenza, gli usufruttuari
degli stessi immobili di cui sopra. (riferimento articolo 2 del
decreto legislativo 30 Dicembre 1992, n. 504). Nel caso esistano più
proprietari, l'IMU è dovuta da ciascuno di essi in proporzione alla
rispettiva quota di possesso.
Come si calcola: innanzitutto bisogna trovare la
rendita
catastale
dell'immobile in oggetto, questa si trova nella
visura catastale ed è espressa in Euro (per i terreni al posto della
rendita bisogna usare il Valore Venale). Trovata la rendita
catastale bisogna rivalutarla del 5% (ovvero moltiplicarla per
1,05), successivamente moltiplicare questo nuovo valore per un
coefficiente che varia a seconda della categoria catastale (esiste
una tabella al riguardo ad esempio per le abitazioni di categoria A
questo coefficiente è 160). Una volta ottenuta la nuova rendita si
applica ad essa l'aliquota in relazione alla tipologia di
possedimento ovvero Prima Casa o Seconda Casa.
Prima o Seconda Casa?:
Viene considerata Prima Casa o
Abitazione Principale l'immobile di proprietà o in usufrutto in cui
si ha la residenza o dimora abituale
, quindi, ad esempio,
se si è proprietari/usufruttuari di un solo immobile ma non si ha la
residenza in quell'immobile l'IMU verrà calcolata con l'aliquota
standard ovvero Seconda Casa. (uniche eccezioni per anziani
ricoverati in istituti con residenza in quell'istituto, per gli ex
cogniugi assegnatari e per immobili dichiarati storici).
Aliquote: L'aliquota nazionale standard valida solo per l'acconto di
Giugno 2012 è fissata al 0,76%, però da Ottobre 2012 entrerà in
vigore la maggiorazione comunale che, per il Comune di Genova,
porterà tale aliquota all'1,06%.
Invece, in caso di Prima Casa o Abitazione Principale,
l'aliquota nazionale standard è ridotta allo 0,4% (solo per
l'acconto di Giugno 2012) ma sarà ri-aumentata allo 0,5%
dal Comune di Genova per il Saldo e per gli adempimenti futuri.
Agevolazioni Prima Casa: oltre all'aliquota standard ridotta si ha
il diritto ad una detrazione di 200 € una tantum (da dividere in
parti uguali se ci sono più proprietari), più una detrazione di 50 €
per ogni figlio residente sotto i 26 anni (con un massimo di 8 figli
conviventi, ovvero detrazione massima 400 €)
Pertinenze: le pertinenze (categoria C/2, C/6 e C/7) seguono
l'aliquota dell'immobile ad esse associate e vengono considerate ai
fini delle agevolazioni Prima Casa solo una per categoria. Le
pertinenze della stessa categoria ma in eccesso saranno quindi
calcolate con aliquota standard (Seconda Casa).
Come si Paga: per ora il pagamento è possibile solo ed
esclusivamente tramite il Modello F24 da compilare/stampare e pagare
in qualsiasi banca. Questo modello può essere preparato e stampato
gratuitamente da me in ufficio o via mail oppure a pagamento dal
vostro commercialista o Caf.
NOTA IMPORTANTE: Poichè le aliquote sono state modificate ed aumentate dal Comune e tale aumento sarà applicato da Ottobre 2012, il Saldo di Dicembre 2012 andrà ricolacolato e risulterà di importo superiore all'acconto nonostante il totale dell'Imposta sia stato diviso equamente a Giugno.
Esempio: Vediamo brevemente come si calcola la neo introdotta
Imposta Municipale Unica (IMU) per un Appartamento medio.
Si parte dalla rendita catastale, mettiamo per ipotesi € 1000.
Poi si calcola la rivalutazione estimi standard 1000 x 5% = € 1050.
Dopodichè si passa a calcolare il nuovo valore catastale con il
nuovo moltiplicatore (1050 x 160 = 168.000 €).
E così otteniamo l'IMU lorda per la prima casa (168000 x 0,005 = 840
€).
A questo punto calcoliamo l'IMU ridotta per la prima casa applicando
la detrazione di 200 € (840 - 200 = 640 €) e l'IMU standard ovvero
Seconda Casa (168.000 x 0,0106 = 1781 €).
Calcola la tua IMU: clicca QUI e calcola l'IMU per la tua casa o per i tuoi immobili e stampa il relativo modello F24 da fornire alla banca oppure scrivimi e ti aiuterò a calcolare l'IMU per tutti i tuoi immobili preparando ed inviandoti i moduli gratuitamente.
Nella maggiorparte dei casi il privato che vende un bene Immobile
non paga alcuna tassa, anche se di solito ottiene un Guadagno grazie
all’aumento di valore avvenuto tra l’acquisto e la rivendita. Questo
Guadagno, chiamato Plusvalenza, è infatti tassato solo in alcuni
casi previsti espressamente dalla Legge. In particolare, la
Plusvalenza derivante dalla vendita di fabbricari o di terreni
agricoli è tassata solo in casi eccezionali, mentre è sempre tassata
quella derivante dalla vendita di terreni edificabili.
La Plusvalenza è quindi tassata nei seguenti casi:
L’aliquota minima è pari al 23% del valore della Plusvalenza quindi è conveniente chiedere al notaio l’applicazione dell’Imposta Sostitutiva del 20%.
L'Attestato di certificazione energetica è un documento, OBBLIGATORIO PER LEGGE in caso di compravendita, che testimonia il rispetto delle norme sull'efficienza energetica in edilizia. Essa è la "targhetta" energetica di un edificio, se non di ogni singolo appartamento, di cui riporta caratteristiche costruttive e comportamento termico; è il "quanto consuma?" che siamo abituati a domandare quando, ad esempio, acquistiamo un' automobile. Dietro ad un prezzo più basso di un immobile rispetto alla media di mercato, possono nascondersi brutte sorprese riguardo le spese di gestione, in particolare del riscaldamento. I tempi medi del rilascio della certificazione variano dai 5 ai 10 giorni, soprattutto in base alla tipologia del riscaldamento (autonomo o centralizzato), i prezzi anche in base alla dimensione (in media 300 Euro), la validità 10 anni. La certificazione, inoltre, comporta una detrazione fiscale sulle tasse per miglioramenti inerenti al risparmio energetico del 55% e rimborsabili in 5 anni. Infine, diventerà sempre più interesse di chi vende offrire al potenziale compratore un documento che "certifichi" i costi energetici dell'immobile in questione, vuoi per rendere più interessante l'offerta o semplicemente per dare testimonianza di serietà. Ne deriverà una "selezione naturale", una graduale presa di coscienza, da parte di chi acquista o vive in affitto, dell'importanza di valutare il comportamento energetico della propria casa futura, fino a diffidare di chi rifiuta di produrre l'attestato di certificazione energetica prima di concludere la compravendita.
L’Usufrutto è il diritto ad utilizzare un bene (per esempio un immobile o un terreno) e di goderne i frutti (per esempio un canone di affitto o i prodotti agricoli coltivati). L'unica cosa che manca è quindi la semplice Proprietà formale, o, in linguaggio giuridico, la "Nuda Proprietà". Quindi, quando esiste un usufruttuario esiste anche un nudo proprietario e viceversa. Doveri dell’usufruttuario: conservare il bene in buone condizioni, sia attraverso la piccola manutenzione che con costose riparazioni straordinarie; pagare praticamente tutte le spese, comprese quelle fiscali; versare l'Ici (imposta comunale sugli immobili se seconda casa), l'Irpef (imposte sui redditi) e le normali spese condominiali. Doveri del nudo proprietario: pagare le spese di "manutenzione straordinaria", cioè, nel caso di un immobile, i grossi lavori di ristrutturazione che detrminano la variazione del suo valore. Per calcolare il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà, in funzione del valore della piena proprietà dell’immobile e dell’età dell’usufruttuario secondo, si utilizzano una formula e dei coefficienti di cui al D.M. del 7 gennaio 2008.
